在地方国企从“平台化”向“市场化”转型的浪潮中，资产经营管理已不再是简单的“看摊子、收租子”。作为重庆三峡国有资本运营集团有限公司的核心业务板块，我们面对的挑战是如何在合规框架内，将大量沉淀的国有不动产转化为可持续增值的资本要素。归根结底，这需要一套系统性的“盘活+增值”组合拳。

盘活存量：从“物理空间”到“金融资产”的转换

传统的资产经营管理往往聚焦于物业出租率，但这远远不够。我们引入了一套“三维评估”机制：区位价值、功能适配性、资产流动性。对于核心商圈的闲置楼宇，我们通过改造为“智慧办公+灵活共享空间”，将毛租金回报率从3.2%提升至5.8%。更关键的是，我们将这些经过运营优化的资产打包，与融资租赁服务联动，通过售后回租模式释放了数亿流动资金，直接反哺到市级重点产业园区的建设中。

增值策略：从“被动持有”到“主动运营”

增值的核心在于“经营”，而非“持有”。我们在这条路径上主要采取了四个维度的动作：

• 业态重构：将低效的批发市场改造为“大宗物资贸易”集采中心，利用集团供应链优势，吸引上下游企业入驻，租金溢价超过40%。
• 金融赋能：通过商业保理业务为入驻园区的贸易企业提供应收账款融资，既解决客户痛点，又锁定了长期租约。
• 轻资产输出：针对政府托管的资产，我们输出管理标准与招商能力，收取运营管理费，实现“零资本投入、稳定现金流”。
• 数字管理：搭建资产运营BI看板，实时监控空置率、能耗、租户信用等18项核心指标，将决策响应速度缩短至周级。

案例：某工业遗产地块的重生

以我们运营的一处老旧工业厂房为例。该资产账面价值极低，但地处滨江区域。我们没有简单拆除，而是投入3000万进行结构性加固与文创改造。引入剧本杀旗舰店、设计师买手店及网红餐饮后，年租金收入从原来的80万跃升至650万。更重要的是，我们将该资产产生的未来8年收益权作为底层资产，与金融机构合作发行了ABS产品，直接盘活了超过4000万资金。这充分证明了国有资本运营的核心逻辑：通过主动管理实现资产增值，再利用金融工具放大价值。

关键支撑：全链条风控与合规

所有盘活动作的底线是合规。我们建立了“三审三查”制度：业务部门初审、风控部门复审、审计部门终审。在商业保理业务与融资租赁服务的资产联动中，每笔交易都必须穿透到最终用款方的经营流水和抵押物估值。这种严谨的资产经营管理体系，使我们能够在保持低不良率（低于0.5%）的前提下，实现了不动产年化增值率超过12%的成果。未来，我们将继续深化“资产-资本-资金”的良性循环，为集团的高质量发展筑牢底盘。